첫번째 인천 이야기 - 연수구

요즘 투자자들이 비조정지역인 인천으로 옮겨가면서 인천이 핫 해졌습니다. 게다가 인천에는 국제도시 송도가 생기면서 옛날의 인천이 아닌 세상이 되었습니다.

<수도권 알짜 부동산 답사기> 역시 인천을 빼놓지 않았네요. 제가 현재 실제로 투자를 하고 있는 지역이라 더 재미있게 읽은 것 같습니다. 

 

연수구의 행정동과 연혁

 

 

 

연수구에는 가나다순으로, 동춘동, 선학도, 송도동, 연수동, 옥련동, 청학동의 6개 행정동이 있습니다. 

이 지역들의 2019년 3월 KB부동산 기준 아파트 평당 시세는 송도동이 1,411만 원, 동춘동이 879만 원, 연수동이 836만 원, 옥련동이 831만 원, 선학동이 726만 원, 청학동이 725만 원입니다. 송도동과 2위 동춘동의 시세가 큰 격차를 나타내고, 가장 낮은 청학동의 경우 송도동의 51.4% 수준입니다.

보통 일자리 지역에 가까울수록 부동산 시세가 높습니다. 인천의 경우 주요 일자리 지역은 부평구와 남동구로 구별 시세 2, 3위 지역입니다. 연수구의 아파트 시세가 가장 높은 것은 일자리는 적지만 미래가치가 있기 때문입니다. 그 중에서도 송도동이 압도적으로 높고 나머지는 연수구 평균보다 낮습니다. 이는 소도국제도시에 미래가치가 반영되어서 입니다.

이 연수구의 동 별 시세 차이는 비단 연수구뿐만 아니라, 다른 인천 지역들의 부동산 실태를 그대로 보여주고 있습니다. 부익부 빈익빈의 전형적인 모습을 말이죠. 개발 정도로도 지역을 구분 할 수 있는데, 잘 정비된 신개발지와 정비가 필요한 구도심과의 차이라고도 할 수 있습니다. 따라서 인천 내 어느 지역과도 비교할 수 없을 정도로 높은 위상을 지닌 송도는 같은 연수구라 하여도 다른 동네와 갭이 크게 나타나고 있는 것입니다.

연수구 이야기를 행정동 소개와 시세를 비교하며 시작한 이유가 여기 있습니다. 낙후된 지역과 개발된 지역, 이 구분이 인천의 부동산을 제대로 이해하는 방법이고 특히 송도의 현재와 미래를 전망하는 데 있어 가장 필요한 열쇠가 될 것이기 때문입니다. 

연수구는 1988년 인천 남구가 남구와 남동구로 분구가 된 이후, 1995년에 다시 남구가 남구와 연수구로 분구가 되며 현재의 모습을 갖추게 되었습니다. 잘 구획된 아파트 단지들이 대표적인 모습일 정도로 주거 기능이 강하며, 지리적 남구와는 제2경인고속도로로, 남동구와는 승기천으로 구분이 되고 있습니다. 연수구만큼 주거지역이 밀집된 남구와 비교하자면 연수구는 아파트 위주, 남구는 다세대와 단독주택 등 소규모 주택 위주로 구성된 점이 다릅니다. 당연히 시세 차이도 나고요.

 

미추홀의 도읍지였던 연수구

 

연수구 북쪽에는 문학산이 있습니다. 서쪽으로는 황해에 접하고, 남동쪽은 승기천이 있어 자연환경이 사방을 에워싸고 있는 배산임수 입지입니다. 주거지역으로는 자연환경만으로도 괜찮은 땅인 것이죠. 과거 고구려에서 남하한 비류도 미추홀이라는 국가를 세우며, 이 연수구지역을 도읍지로 택할 만큼 좋은 환경이었던 것입니다.

삼국시대 당시 백제와 중국은 해로를 통해서만 교역이 이루어졌습니다. 백제 북쪽에 있는 고구려가 유일한 육로를 막고 있었기 때문이었죠. 이 당시 중국과의 교류를 전담하던 항구가 있던 곳이 현재 연수구 옥련동에 있는 능허대입니다. 능허대를 통해 중국과 왕래를 했고, 백제와 중국의 사신들이 머물기도 했습니다. 이런 역사적 사실들을 통해 연수구가 이미 삼국시대에도 국제항구도시 역할을 했으며, 현재 송도가 국제도시로 개발될 수 밖에 없었다는 배경을 알게 됩니다.

한편 연수구의 북쪽으로는 제2경인고속도로가, 남쪽으로는 77번 국도가 위치해 있으며, 인천지하철 1호선과 수인선 연수구를 관통하여 지나가고 있습니다. 서울을 중심으로 보면 가장 먼, 인천의 가장 안쪽에 위치한 지역이지만 대중교통을 통한 외부지역으로의 이동은 오히려 편리한 편입니다.

 

연수구의 미래, 송도

 

연수구에는 인천의 미래이자 희망인 송도가 있습니다. 사실 송도는 간척사업을 통해 탄생한 매립지인데요. 대한민국의 대표 국제 허브로 활용하고자 개발이 활발히 진행 중입니다.

한편 송도를 중심으로 중구의 영종도와 서구의 청라지구, 이 세 지역이 인천경제자유구역으로 설정되었습니다. 그러나 현재까지의 경과 사항을 중간평가하면, 마냥 밝지만은 않아 보입니다. 생각보다 국외 자본의 투자가 많지 않았고, 금융위기라는 장벽을 만나 개발이 계획보다 느리게 진행되고 있기 때문이죠. 그러나 송도는 연수구의 미래이자 인천의 희망임이 분명합니다.  

 

김학렬의 <수도권 알짜 부동산 답사기>에서 발췌