여섯번째 서울 이야기 - 강남구

강남구를 나타내던 세 가지, 서울55 · 제3한강교 · 영동지역

옛날 자동차 번호판 기억하시나요? '서울xx 머xxxx'라는 형식으로 지역명과 두자리 시작번호가 있었습니다. 시작번호만 보고도 그 차량의 등록지역을 유추할 수 있었지요. 서울55, 서울52는 강남구에서 등록된 자동차의 시작번호로, 사람들이 선호하는 번호판이기도 했습니다. 제3한강교는 용산과 강남을 연결하는 한남대교의 과거 명칭이었으며, 영동이란 지명은 문자 그대로 영등포의 동쪽이라는 뜻으로 1980년대까지 강남을 지칭했던 용어입니다.

이번 글의 주인공인 강남을 이렇게 세 가지 단어로 표현해 보았는데요. 불과 30년 전만 하더라도 영등포의 동쪽이라 불리던 이곳이, 지금은 대한민국 부동산의 바로미터이자 핵심 지역이되었습니다. 대한민국 모든 국민이 알고 있는 지역이며, 지금보다 앞으로 더 어마어마한 위상을 가지게 될 지역입니다.

강남 탄생의 비하인드 스토리

모든 상품에는 브랜드가 있습니다. 그 브랜드의 가치가 상품 자체의 가치로 인식되곤 하지요. 부동산을 상품으로 보자면 그 가치는 해당 부동산이 속한 곳으로 판단이 될 터이고, 강남구는 동 하나하나의 가치가 높기 때문에 우리나라 대표지역이 된 것이 아닐까 합니다. 타 지역에 거주하는 분들도 동 이름 정도는 대부분 알고 있을 정도니까요.

탄생한 이래로 늘 최고의 프리미엄을 누려 온 강남은 업무시설, 교통 편리성, 상업시설, 한강 선호도 측면에서 부동산의 모든 것을 갖춘 지역이며, 삼성동 종합개발계획만으로도 꾸준히 가장 주목받는 지역이 될 것입니다.

그러나 강남이 지금의 위치에 있기까지는 그리 긴 시간이 소요되지 않았습니다. 1960년대까지 사람들은 서울 강북에 집중되어 있었고, 강남은 그야말로 허허벌판이었으니까요. 1970년대의 박정희 정부가 강남개발을 시작했지만, 개발 초기에는 기득권을 가진 세력들이 꿈쩍도 하지 않았습니다. 모든 것이 다 갖추어져 있던 강북을 떠날 이유가 없었으니까요.

그래서 정부는 여러 가지 유인책을 활용하게 되는데, 먼저 강북의 경기고 · 중동고 · 휘문고 · 서울고 등 유명 학교들을 강남으로 강제 이전했습니다. 강남을 개발하는 동안 강북에는 신규 업무, 상업, 주거시설 개발을 법으로 막기도 했고요. 심지어는 강남의 유흥업소에 세금면제 혜택을 주는 기발한 정책까지 사용했습니다. 그야말로 채찍과 당근을 적절히 사용한 덕분에 오늘날의 강남이 만들어진 것입니다.

이처럼 정부든 기업이든 어떤 목적을 가지고 정책을 펼친다면 반드시 일관적인 노력이 전제되어야 합니다. 강남개발의 성공사례를 통해 알 수 있듯이 무엇이든지 꾸준히 한 방향으로 추진하다 보면 결국에는 변화가 온다는 것을 배우게 됩니다.

그런 관점에서 보면, 정권마다 방향이 달랐던 정책은 부동산 시장을 더 혼란스럽게 할 수도 있습니다. 정권의 이익보다 시장과 시민들의 이익이 먼저 고려되는 방향성 있는 정책이 추진되길 기대해 봅니다.

강남 투자, 아직 늦지 않았다

1960년대의 강남은 농사짓는 사람 외에는 전혀 관심이 없는 땅이었습니다. 1970년대 들어 강남 개발을 시작했지만, 정부의 강압적인 추진으로 대부분의 서울 시민들도 반발했었습니다. 1980년대는 신사, 압구정, 대치, 역삼동을 제외하고는 개발 중인 땅이 대부분이었고, 1990년대에는 몇몇 유명 아파트 단지와 상업시설들만 관심을 받았습니다. 더군다나 IMF도 겪었고요.

그 대폭락 시기에 우리는 과연 무엇을 하고 있었을까 생각하게 됩니다. 2000년대에 들어서며 강남이 황금기를 맞이하고 우리나라 최고의 지역으로 인정받게 됐지만, 당시만해도 강남에는 평당 1,000만원이 안되는 아파트가 수두룩했습니다.

지금은 이런 사실을 알고 있으니 '과거로 돌아가면 당연히 기회를 잡겠다'라고 하시겠지만, 그 당시 강남에 투자하기는 그리 쉽지 않았습니다. 그러나 재밌는 것은 자의든 타의든 간에 어쨌든 정부정책을 따라 강남에 투자하신 분들이 결국 오늘날의 부를 이루었다는 것이죠. 우리는 과거를 통해 교훈을 얻습니다. 강남 진출을 희망하면서도 지금은 이미 늦었다고 생각하신다면, 이 부분을 다시 한번 곰곰이 생각해 보시길 바랍니다.

'강남불패'는 그냥 생긴 말이 아닙니다. 앞으로도 계속 굴곡이 있겠지만 여러 단계 도약 할 수 있는 저력이 있는 곳이고, 철저한 수익분석을 통해 접근한다면 강남만큼 확실한 곳은 없습니다. 결코 늦었다고 후회할 필요가 없습니다. 그렇다고 묻지마 투자를 하라는 이야기는 아닙니다. 5년 후, 10년 후의 청사진을 보며 의사결정을 해야 합니다.

강남의 혜택을 받을 수 있는 지역이 어디인가에 대해서도 눈여겨봐야 합니다. 서울의 교통망 체계는 결국 강남과 얼마나 닿을 수 있느냐 하는 노력의 결과입니다. GTX 3개 노선 중 2개 노선이 삼성동을 지날 예정이며, 서울 경전철 중 위례신사선이 추가될 예정입니다.

김학렬의 <수도권 알짜 부동산답사기>에서 발췌